Fiche technique COVID-19 : Baux commerciaux

Preneurs concernés par les mesures mises en œuvre par le gouvernement

Il s’agit des preneurs qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité i.e. les locataires de locaux professionnels qui remplissent les conditions suivantes :

• Conditions relatives à l’entreprise: (i) début d’activité avant le 1^er février 2020, (ii) absence de liquidation judiciaire au 1^er mars 2020, (iii) effectif inférieur ou égal à 10 salariés, (iv) chiffre d’affaires sur le dernier exercice clos inférieur à 1 000 000 euros, (v) ne pas être contrôlé par une société commerciale
• Conditions liées à l’impact du Covid-19: fermeture administrative intervenue durant le mois de mars 2020 ou perte d’au moins 50 % de chiffre d’affaires

Contenu des mesures

Les bailleurs ne peuvent pas sanctionner les preneurs concernés (via des pénalités financières ou intérêts de retard, des dommages-intérêts, des astreintes, la mise en œuvre d’une clause résolutoire, d’une clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions) en cas de retard de paiement de loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020.

L’ordonnance permet seulement aux preneurs concernés de différer le paiement de leur loyer, sans pouvoir être sanctionnés par le bailleur. En revanche, aucun effacement des loyers dus pendant l’état d’urgence sanitaire n’est prévu par l’ordonnance.

Articulation avec les autres dispositions légales applicables

Ce texte s’applique sans préjudice des autres droits et recours dont pourraient, le cas échéant, bénéficier les preneurs.

Par exemple, le preneur dont l’activité a été interdite par l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 pourrait tenter de soutenir :

• Qu’il a été empêché de jouir paisiblement de son local, le bailleur n’ayant pas été en mesure de le lui mettre à disposition à cause d’un cas de force majeure;
• Que, par l’effet de l’exception d’inexécution, il est autorisé à suspendre les paiements des loyers correspondant à la période pendant laquelle il a fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative.

Toutefois, cette stratégie peut s’avérer risquée et entraîner la résiliation du bail pour faute du preneur (et donc son expulsion) si ce dernier ne peut pas démontrer que les mesures sanitaires constituent un cas de force majeure.

Texte de référence

Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

Checklist

• Vérifier si le preneur entre dans le champ d’application de l’ordonnance n° 2020-316
• Vérifier si le bail contient une clause de force majeure
• Dans l’affirmative, analyser le contenu de la clause (situations couvertes et conséquences)
• Vérifier si le bail contient une clause interdisant au preneur de mettre en œuvre l’exception d’inexécution